Как выбрать участок для строительства дома

Строительство загородного дома — непростая задача, и подойти к ее решению необходимо основательно и ответственно. Одним из первых этапов подготовки к строительству частного дома является выбор подходящего участка.

Приобретение подходящей земельной площади, на которой будет построено здание, является одной из наиболее сложных и рискованных сделок в недвижимости. Это объясняется необходимостью учитывать значительное количество характеристик земли, предназначенной для строительства дома – в плане ландшафта, размера, формы. Кроме того – существует много документов, которые надо будет проверить перед сделкой. Важно понимать – даже одно, казалось бы, на первый взгляд самое незначительное упущение может стать причиной того, что приобретенный в результате неправильного выбора участок окажется непригоден для использования

Как выбрать земельный участок для строительства дома и на что обратить внимание.

Выбор участка для строительства дома – процедура, в проведении которой должны участвовать несколько специалистов разного профиля. Понятное дело, что человек, не имеющий отношения к юриспруденции и бизнесу недвижимости в принципе, не может по определению сам знать все тонкости, однако понимать основные моменты, на которые необходимо обратить внимание в первую очередь, ему необходимо. Только так можно найти землю, о приобретении которой потом жалеть не придется.

Бюджет - стоимость земельного участка для строительства

Стоимость участка оптимальна в диапазоне от 20 до 50% процентов от всех запланированных затрат на загородное жилье. Например если вы планируете потратить на организацию загородной жизни в совокупности - 5-7 млн. руб., то стоимость участка может быть от 1,0 до 2,0 млн. руб. Потратить меньше означает купить слишком маленький участок. Возникает вопрос, а зачем вам такой дорогой дом на таком дешевом участке? Если потратить больше, то возникает вопрос: зачем вам сарай на таком дорогом элитном участке?

Категория земельного участка для строительства дома

Для строительства частного дома подходят земли населенных пунктов (земли поселений). В некоторых случаях можно построить дом и на земле сельхозназначения, однако этого лучше не делать. Для строительства частного дома лучше всего подходит земля ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Дом можно построить и в СНТ (садовое некоммерческое партнерство) и в ДНП (дачное некоммерческое партнерство), но нужно приготовиться к регулярным членским взносам и денежным вливаниям на нужды поселка, трудностям с подключением коммуникаций, особенно газа и больших сложностей с пропиской.

Геология и рельеф местности участка

Ясно, что нежелательно строить дом на болотистой местности, как и нежелательно строить, если: 

• Грунтовые воды залегают очень близко; 
• Очень малая плотность земли (дом может просесть); 
• Мало пригодны глинистые грунты. 

Значительно удорожает строительство: 

• Участок со сложным рельефом — крутым склоном в какую-нибудь сторону или провалом посередине; 
• Если недалеко от участка протекает река, особенностью которой является широкий разлив весной (дом может подтоплять).

Площадь участка для строительства дома

Площадь земли для нормального строительства должна быть от 8 соток. В крайнем случае можно построить дом и на 6-и сотках. Однако это связано с целым рядом проблем. Для удобства строительства и дальнейшей жизни, лучше выбирать участок площадью от 10 соток. Для больших домов не стоит выбирать участок меньше 12-и соток.

Оптимальный размер участка зависит от площади коттеджа: 1 сотка земли на 10 м2.

Планировка пятна застройки

На выбор участка влияют геометрические параметры будущего дома (длина и ширина, количество этажей), наличие вспомогательных построек, приусадебного участка или бассейна.

Необходимо учесть рекомендуемые минимальные расстояния между объектами:

• 3 м от дома до границ участка – так вы не услышите шума соседей, сможете планировать инфраструктуру, посадить деревья и сохраните минимальный противопожарный разрыв от строений соседних участков.
• 5 м от дома до дороги спасут от шума и загазованности.
• 6-8 м от дома до иных строений необходимо для пожарной безопасности и комфортного планирования участка.

Окрестности и инфраструктура

Проверьте, есть ли рядом с приглянувшимся участком важные для вас элементы инфраструктуры: транспортная доступность, магазины, больницы, близость водоемов, лесов и парков.

Лучше выбирать участок вдали от объектов сельского хозяйства, животноводческих ферм, крупных производств и трасс, поскольку они плохо влияют на уровень шума и экологию.

Наличие инженерных коммуникаций

Учитывайте близость необходимых инженерных коммуникаций: водопровод, канализация, электро- и газоснабжение, телевидение и интернет. Конечно, можно пробурить артезианскую скважину для водоснабжения, создать септик, чтобы не подключаться к канализации, подключить спутниковое ТВ и интернет, но все это влечет дополнительные расходы.

Размещение относительно сторон света

Хотите просыпаться от лучей восходящего солнца и любоваться живописным закатом? Тогда учитывайте стороны света при размещении участка и планировке дома.

Соседство

Участки, расположенные в жилой застройке, обычно имеют необходимые инженерные коммуникации и развитую инфраструктуру. Но есть и недостатки:

• Участок может быть слишком узким. Это ограничивает конфигурацию дома;
• Соседи могут использовать участок для частичного сброса канализации, что размывает и загрязняет почву, а также для вывоза мусора, выгула домашних животных, проезда или прохода на соседние улицы. Как следствие -  дополнительные проблемы при строительстве.

При выборе конфигурации участка и планировке дома учитывайте расположение окон соседних домов, чтобы не видеть из окна спальню соседа.

Юридические аспекты

Чтобы начать стройку, нужно получить разрешение. Его выдает администрация города или сельского поселения, в котором находится участок. Там вы можете получить список необходимых документов. Советуем обратить внимание на следующие моменты:

Получение разрешения на строительство регулируется Градостроительным кодексом РФ.

• Формирование участка – участок должен иметь чёткие границы и стоять на кадастровом учёте. Если участок не сформирован, вам нужно сделать это самостоятельно при помощи специализированной организации;
• Кадастровый паспорт. Будьте бдительны! Если покупаете готовый участок, он может находиться в залоге или обременении. Это можно проверить в кадастровом паспорте;
• Уточните у администрации, где проходит красная линия застройки -  это особая проектная линия - граница, которая отделяет участок земли для застройки от общественных территорий. Постройка без ее учёта может привести чуть ли не к сносу строений;
• Согласуйте в администрации вырубку существующих деревьев. Где-то это регламентируется, а где-то - нет, но это лучше выяснить заранее.

Нормативные документы

В России строительство дома, выбор или формирование участка регулируют следующие нормативные документы:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации;
• СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*;
• СП 31-107-2004 Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий (этот норматив создан для многоквартирных жилых домов, но данные, которые в нём содержатся, можно применить для формирования грамотного частного жилья, иными словами – Вашего дома);
• СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям;