Проблемы и подводные камни "Сельской ипотеки"

Нынешняя ситуация на рынке недвижимости такова, что у некоторых агентств недвижимости спрос на городскую «вторичку» упал вдвое, тогда как падения спроса на загородное строительство либо вовсе нет, либо он увеличился. Причем как в продаже, так и в аренде. Если же карантин затянется еще больше, то за дачные домики будет настоящая битва. Потому что людям, кроме этого, никуда не уехать. По всей видимости, будут закрыты и российские курорты. По крайней мере в июне. Такое развитие ситуации может привести к спросу на «капитальное» пригородное жилье в  малоэтажке или ИЖС.

Подводные камни сельской ипотеки

Сейчас возникла довольно неприятная тенденция, связанная с так называемой сельской ипотекой. Спрос на нее со стороны покупателей в наши дни сравним с ажиотажным.

Дело в том, что при строительстве индивидуальных домов эту трехпроцентную ипотеку одобряют под договор подряда со строительной компанией, аккредитованной в банке-операторе. И она таким образом получает средства на строительство от банка. При этом застройщики ИЖС оказались не готовы к условиям банка, который разбил платежи им на три этапа в неравных долях. Сперва – 20%, затем – 30%, и только после сдачи дома застройщик получает оставшиеся 50% сметной стоимости строительства. Есть компании, которые возводят индивидуальные дома из железобетона, и в этом случае строительный цикл не превышает трех месяцев. Но есть и другие компании – с более продолжительными циклами, до года (например, строящие кирпичные дома) или даже до двух. Сейчас они вынуждены долго вести строительство на свои деньги.

Что в итоге? Ряд компаний к  работе без аванса оказался попросту не готов. И сейчас эти фирмы отказывают своим покупателям в заключении договоров под «сельскую ипотеку». Возможно, ситуация улучшится, если строители смогут получить сразу же хотя бы первоначальный взнос покупателя-ипотечного заемщика. Но пока условия банка этого не предполагают.

Повышение ставки в случае отмены субсидий

В постановлении Правительства РФ от 30 ноября 2019 г. №1567 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ», на основании которого банки выдают сельскую ипотеку, сказано, что в случае отмены субсидирования из бюджета, ставка по кредитному договору может быть повышена на размер, не превышающий размер ставки ЦБ на момент внесения изменений в договор.

То есть, если деньги в бюджете на осуществление данной программы кончатся, ипотека вырастет на размер ключевой ставки ЦБ (+5.5% на момент публикации статьи). То есть, надо будет платить не 2.7-3%, а 8.2-8.5% (если ключевая ставка не изменится).

Это самый главный подводный камень, о котором нужно знать. Но, если даже ставку повысят, всегда можно попросить рефинансирования у банка по другой, более выгодной программе.

Повышение ставки в случае просрочки платежа

В случае нарушения условий договора, банк может повысить процентную ставку. Если хоть раз допустишь просрочку платежа (или же используешь кредит не по целевому назначению), ставка по кредиту вырастет до 11.5%. Это прописано в ипотечном договоре с Россельхозбанком. Какие условия договора будут в других банках – пока неизвестно.

Опять же, в случае повышения ставки, надо помнить о том, что можно попросить банк рефинансировать кредит по более выгодной программе, тем самым снизив ставку.

Приобретённое жильё нельзя продать или подарить в течение 5 лет

Для того, чтобы исключить махинации с жилплощадью для извлечения выгоды, введено ограничение на продажу и дарение жилья в течение 5 лет после получения кредита (даже если ипотека уже погашена).